Segregated Accounts

Fiera Properties has been chosen as a trusted investment manager, on behalf of a number of pension funds/institutions, to manage their real estate portfolios on an individual, segregated account basis (i.e. their real estate holdings are not pooled with any other investors’ real estate assets, but are managed as stand-alone portfolios). Segregated mandates allow for a fully tailored investment approach to match an institution’s specific risk/return and management needs. As prudent asset managers, we carefully consider each portfolio we take under management to minimize conflicts and overlap of investment strategies.

Together with each of our segregated account clients, we develop a customized real estate portfolio strategy that balances the protection of their capital with the provision of a sustainable growing stream of income. For most pension fund portfolios, the ideal investment target is real estate that is functionally designed for its use today and tomorrow, has strong tenant covenants with escalating contractual rental rates over the mid to long term, and is located in close proximity to established urban infrastructure and services.

Investment Policy:

A mutually agreed-upon Investment Policy is jointly developed to provide:

  • investment parameters within which the segregated fund (account) will operate
  • compliance parameters against which the fund will be measured on a quarterly basis
  • a performance benchmark

 In addition to an investment strategy that targets the desired growth, returns, and managed-risk, we will manage the portfolio within specific and measurable investment guidelines:

  • Regional Weightings
  • Primary Target Markets
  • Secondary Target Markets
  • Target Sectors
  • Asset Ownership Structures
  • Individual Parcel Limits
  • Tenant Limits
  • Debt Limits
  • Debt Structure

New vs. existing portfolios:

Although an acquisition plan is often a major component of a new segregated account’s mandate, we have also been asked to transition existing, stabilized portfolios to our management team.  These situations require a full audit and analysis of every property to determine individual asset strategies, in addition to a consolidated portfolio strategy.  Our final recommendation may include dispositions of assets that do not match an overall portfolio strategy to rebalance the risk, average property size, tenant mix, debt level, property management efficiencies, geographic concentration or sector concentration within a portfolio. The objective is to work toward a portfolio where the assets, on an individual and an aggregate basis, are a complete match with our client’s risk and return and management needs over a specific holding period.

 

For more information please contact:

Graham Pattison

Senior Vice President, Segregated Funds 
902.492.7431
gpattison@fieraproperties.com

Comptes Distincts

Fiera Immobilier a été choisie comme gestionnaire de placements fiable par plusieurs caisses de retraite et institutions afin de gérer leurs portefeuilles immobiliers grâce à des comptes distincts (c.-à-d. que leurs avoirs immobiliers ne sont pas mis en commun avec ceux de quelques autres investisseurs, mais sont gérés selon des portefeuilles individuels). Des mandats distincts permettent une approche des placements pleinement personnalisée afin qu’elle s’adapte aux besoins de chaque institution en matière de risque, de rendement et de gestion. Étant des gestionnaires d’actifs prudents, nous étudions soigneusement chaque portefeuille que nous gérons afin de réduire les divergences et les conflits potentiels entre nos stratégies de placement.

Nous élaborons, en collaboration avec les détenteurs de chacun de nos comptes distincts, une stratégie personnalisée pour chaque portefeuille immobilier qui équilibre la protection du capital et des distributions de revenu à la fois croissantes et durables. Pour la plupart des portefeuilles des caisses de retraite, un actif idéal dans lequel investir est un bien immobilier conçu pour une exploitation aussi bien actuelle qu’à long terme dont les administrateurs cultivent des liens solides avec leurs locataires, dont les montants des baux vont croître à moyen et à long terme, et qui est situé près des infrastructures urbaines et des services existants.

Politique de placement

Une politique de placement partagée est élaborée conjointement afin de préciser :

  • les paramètres de placement en fonction desquels le fonds (le compte) distinct sera géré;
  • les paramètres de conformité en fonction desquels le rendement du fonds sera mesuré chaque trimestre;
  • des seuils de rendement.

 En plus d’avoir une stratégie de placement visant des objectifs établis de croissance, de rendement et de gestion du risque, nous gérons les portefeuilles selon des lignes directrices précises et mesurables relatives aux aspects suivants :

  • les pondérations régionales;
  • les marchés ciblés primaires;
  • les marchés ciblés secondaires;
  • les secteurs ciblés;
  • les structures de propriété des actifs;
  • les plafonds relatifs aux parcelles individuelles;
  • les plafonds relatifs aux locataires;
  • les plafonds relatifs à l’endettement;
  • la structure de l’endettement.

Nouveaux portefeuilles et portefeuilles existants

Bien qu’un plan d’acquisition soit souvent une composante majeure du mandat applicable à un nouveau compte distinct, il arrive qu’il nous soit demandé de procéder au transfert de portefeuilles déjà constitués pour qu’ils soient confiés à notre équipe de gestion. De telles situations exigent une vérification et une analyse complète de chacun des actifs immobiliers afin d’établir à son égard une stratégie adaptée en plus d’une stratégie d’ensemble pour le portefeuille. Notre recommandation finale peut comprendre la vente d’actifs qui ne correspondent pas à la stratégie d’ensemble afin de rééquilibrer le risque, la taille moyenne des actifs, la composition des locataires, le niveau d’endettement, l’efficience de la gestion des actifs ainsi que la concentration géographique et celle des catégories de placement au sein d’un portefeuille. L’objectif consiste à élaborer un portefeuille dont les actifs, qu’ils soient considérés séparément ou ensemble, correspondent aux besoins de nos clients en matière de risque, de rendement et de gestion au cours d’une période de détention précise des placements.

 

Pour plus de renseignements, veuillez contacter :

Graham Pattison

Vice-Président principal, Fonds distincts
902.492.7431
gpattison@fieraproperties.com